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안녕하세요. 30년 경력의 원조 경매전문회사 [태인경매] 대표입니다.오늘 여러분께 소개해 드릴 물건은 서울의 전통적인 부촌이자 배산임수의 명당, 서울특별시 종로구 청운동에 위치한 고급 빌라 드림빌 3층 301호 경매 물건입니다.종로구 청운동 일대는 경매 시장에 물건이 나오는 것 자체가 매우 드문 희소성 높고 가치 보존력이 뛰어난 지역입니다. 30년간 수많은 경매 현장을 지켜본 전문가의 눈으로 인근 실거래 시세와 본 물건의 가치, 입찰 핵심 전략을 심층 분석해 드립니다. 경매 물건 핵심 요약 정보항목내용사건번호2025타경104515 (서울중앙지방법원)소재지서울특별시 종로구 청운동 15-7, 드림빌 3층 301호물건종류고급 빌라 / 다세대 주택전용면적187.73㎡ (56. 신교동 누수 알아보기 79평)대지권198.34㎡ (60평) ⭐감정가1,564,000,000원최저가 (80%)1,251,200,000원입찰보증금 (10%)125,120,000원매각기일2026년 09월 22일매각조건토지·건물 일괄매각 / 임의경매 인근 유사 물건 시세 &amp최근 실거래가 비교 분석청운동 일대 대형 평형 고급빌라 및 대지 지분 높은 주택의 거래 사례를 비교해 보면 본 경매 물건의 가격 메리트가 명확히 드러납니다.1. 인근 고급빌라 최근 실거래가청운라임카운티 (전용 46평): 17억 7,000만 원 매매 거래 (전용 평당 약 3,840만 원)청운벽산빌리지 (전용 42~47평): 16억 5,000만 ~ 17억 4,000만 원 매매 거래레노시스빌 (전용 67평 대형): 19억 5,000만 monsclean 원 매매 거래2. 가격 메리트 및 토지 가치 분석본 경매 물건 청운동 드림빌 301호(전용 56.79평)의 감정가는 15억 6,400만 원으로 이미 인근 시세(17억~19억 대) 대비 합리적으로 평가되었습니다.1회 유찰되어 최저가 12억 5,120만 원까지 하락한 현 상태는 인근 유사 평형 실거래가 대비 약 4억~5억 원 이상 저렴한 파격적인 수준입니다.특히 대지권 60평을 확보하므로 청운동 일대 토지 시세(평당 2,500만~3,500만 원 이상)를 감안할 때 토지 가치만으로도 입찰 금액 이상의 자산 안전성이 담보됩니다. 30년 경매 전문가의 심층 입지 &amp물건 분석1. 대지권 60평이 갖는 압도적 자산 가치본 물건의 가장 큰 관전 포인트는 단연 대지권 면적(198. 최신 신교동 누수 가이드 34㎡ / 60평)입니다. 일반적인 빌라나 아파트와 달리, 전용면적(56.79평)보다 대지권 지분(60평)이 더 넓다는 점은 토지 가치가 매우 높은 청운동 지역 특성을 고스란히 반영하고 있습니다. 서울 핵심지 토지 지분을 60평이나 확보할 수 있는 기회라는 점에서 실수요자와 자산가 모두의 눈길을 끌기에 충분합니다.2. 청운동 특유의 쾌적한 주거 환경 및 희소성인왕산과 북악산 자락에 안겨 있는 청운동은 쾌적하고 조용한 정주 여건을 자랑합니다.고급 주택가 형성: 인근에 단독주택 및 소규모 고급 빌라군이 형성되어 있어 사생활 보호 및 고즈넉한 주거 환경 보장우수한 교육 및 문화 인프라: 경기상고, 경복고 등 전통의 명문 학군과 청와대, 경복궁, 자하문로 인근 문화 시설 인접희소 신교동 누수 알아보기 가치: 청운동·옥인동·부암동 라인은 매물 자체가 적고 경매 유출 빈도가 매우 낮아 실거주 목적의 희소성이 대단히 높습니다. 권리분석 및 입찰 전략 포인트 (태인경매 체크리스트)경매의 성패는 단순한 감정가 대비 저렴함이 아닌 정확한 권리 분석과 명도 전략에 달려 있습니다.임차인 대항력 유무 확인 필수채무자/소유자(농업회사법인 (주)전원마을 및 여정원) 점유 여부 외에, 점유 중인 선순위 임차인이 있는지 현황조사서와 매각물건명세서를 정밀 검증해야 합니다.미납 관리비 및 건물 관리 상태 체크대형 평형 빌라 특성상 입찰 전 현장 조사를 통해 공가 여부, 미납 관리비 금액, 건물 전반의 관리 상태(누수, 외벽 등)를 사전 파악하는 것이 필수적입니다.적정 입찰가 산정 및 명도 계획최근 신교동 누수 청운동·신교동 일대 대형 고급 빌라의 실거래 추이와 경매 낙찰가율 데이터를 기반으로 최선의 낙찰가 수립이 필요합니다. 30년 전통 태인경매 총평서울 도심 속 휴식과 자산 가치를 모두 잡을 수 있는 알짜 고급 빌라 경매 물건!종로구 청운동 드림빌 301호(2025타경104515)는 단순한 실거주 목적을 넘어, 넓은 대지 지분을 통한 미래 자산 방어력까지 갖춘 우수한 매물입니다. 인근 시세 17억~19억 원 대비 최저가 12억 5,120만 원으로 떨어진 지금이 최적의 진입 시점입니다.권리 분석부터 현장 조사, 낙찰가 산정, 명도(인도) 마무리까지! 30년 노하우의 태인경매가 여러분의 안전하고 성공적인 경매 투자를 완벽하게 조력해 드리겠습니다. 경매 상담 및 입찰 문의​